漫步湖北襄阳街头，满目青翠。城墙根下，游人络绎不绝；管家巷内，非遗扎染布随风轻摆，黄酒的醇香在巷间飘荡；大街上，一辆辆新能源汽车疾驰而过。

　　坐拥2800余年建城史，襄阳市正以“绣花”功夫重塑城市肌理，一幅城水相依、古今共生的画卷徐徐铺展。这座城市从历史深处走来，正向广阔未来奔去。

　　古巷新生：于历史肌理中“绣”出市井烟火

　　今年暑期，管家巷文化休闲街区热闹非凡。青砖黛瓦间，游人赏非遗、品烟火，沉浸式体验古城风俗。开街至今，这里已累计接待游客超1300万人次，全网传播量破2.5亿次，收获了“街不长但文化远，巷不宽但烟火浓”的赞誉。

　　可就在几年前，这里还是另一番光景。

　　占地约21亩的街区里，老旧民宅连片、空间布局零散，大量资产长期闲置，经营模式陈旧单一，业态同质化严重，坐拥核心区却发展乏力。

　　早在2012年，襄阳便开始谋划片区连片改造，但受地块权属交错、用地性质复杂等因素制约，项目迟迟未能落地。

　　2021年，襄阳市自然资源和城乡建设局牵头重启改造工作，全面摸排宗地底数，打通规划、用地、不动产登记审批“绿色通道”，联动多部门逐一化解产权难题。

　　产权障碍扫清之后，更大的课题浮出水面：如何让“沉睡”的文化资源真正“活”起来？

　　管家巷的破局关键在于创新运营模式。项目摒弃“固定租金+分散经营”的单一租赁模式，推行联营发展，采用“保底租金+营业额扣率分成二者取高”的收益模式。保底租金筑牢资产收益底线，营收分成让运营收益随商户经营效益同步提升，形成“向上有弹性、向下有保障”的收益结构。运营方与商户由租赁关系转变为风险共担、利益共享的经营共同体。

　　同时，管家巷注重文化赋能发展，引入近20家非遗商户，落地80余个非遗项目，全年常态化开展沉浸式演艺、特色节庆活动300余场。街区先后斩获8项省级荣誉，孵化市级非遗项目5个，土地资产利用效率大幅提升，文化价值与商业价值实现深度融合。

　　管家巷的成功转型，为襄阳探索出一条“以用促保、文旅融合”的更新路径。

　　距管家巷约6公里，樊城区陈老巷历史文化街区保护提升与更新改造工程正有序推进。

　　陈老巷全长180米，是樊城区保存最完整的百年老街，街区有357户原有居民，密布文保单位与历史建筑，承载着城市记忆，市井气息浓郁。但由于街巷建筑年久失修、基础设施配套滞后，片区土地与空间被闲置浪费，陈老巷一度陷入保护与发展的两难困境。

　　2024年1月，陈老巷更新改造项目启动，总占地面积82亩、总建筑面积9.3万平方米，以推动土地节约集约利用、活化传承历史文化遗产为核心。

　　对此，襄阳高度重视，成立了由副市长牵头的工作专班，由襄阳局统筹调度，多部门协同攻坚。

　　但项目启动之初就遇到了产权、规划双重挑战。357户房屋权属错综复杂，公房、私房及经营性用房交织，地籍档案残缺不全；大量历史建筑要求原貌留存、严禁拆建，规划划定的商业地块又需依规公开出让。

　　面对这些难题，本地没有现成经验，专班人员便外出“取经”，多次赴广东、江西、江苏等地实地调研，试图为陈老巷寻找一剂“对症”的良药。专班结合襄阳实际情况，在反复研讨的基础上，创新推出了“协议搬迁+整体协议出让”模式。

　　该模式由实施主体委托街道办，按市场化补偿标准，在群众平等自愿协商基础上完成房屋腾退与产权归集。地块经统一调整为商业用地后再进行协议出让，打破了历史街区更新中的产权瓶颈。

　　项目实施中还面临文物保护、司法调解、工程建设等方面的多重挑战。对此，襄阳局联合多部门建立协同攻坚机制，定期会商、集中办公，逐一破解文保审批衔接、特殊消防设计、产权司法纠纷调解等难点。

　　项目探索出的“历史建筑+文化体验+社区商业+公共服务”发展模式，将低效沉寂的老街转化为承载城市记忆、服务市民游客的高品质文化休闲空间。

　　按计划，项目首开区明年年初全新亮相。届时，千年古巷有望重现繁华盛景。襄阳局局长冯文慧说：“街区只有‘活’起来，才可能真正‘火’起来。”“锈带”焕新：盘活低效空间打造发展引擎

　　秋日樊城，襄棉铁路专线公园绿意盎然。慢行绿道沿废弃铁轨延伸，老旧站台、信号设备变身休闲凉亭。老人漫步、孩童嬉戏，两侧商业街区依托这条“绿带”重现客流互通。昔日城市工业“锈带”，已变成集生态、文化、休闲于一体的活力长廊。

　　襄棉铁路专线全长约3.3公里，曾是支撑城市工业发展的交通动脉。产业迭代后，专线沿线土地、设施长期闲置，割裂了城市空间，造成资源严重浪费。

　　2024年，襄棉铁路专线保护与提升项目被列为襄阳市十八届人大二号议案，并入列2025年市十大民生实事。市级高位统筹、全域推进，襄阳局立足自身职能，联动各方全力推动项目落地。

　　规划先行实现项目破局。襄阳局牵头编制综合整治方案，确立“保护优先、功能置换、以用促保”的更新思路。一方面，对铁轨、站台等工业遗存全面普查，建立分级保护清单；另一方面，科学优化用地布局，支持土地用途向兼容公共绿地、文化设施及社区服务的复合型用地转型，实现存量空间价值重塑。

　　政策工具精准打破用地转换壁垒。襄阳局运用存量土地盘活相关政策，打通混合开发、功能升级实施通道。同时，建立项目审批“绿色通道”，推行规划许可“并联审查、限时办结”，大幅提升审批效率。

　　针对土地历史遗留问题、文物保护与施工衔接等难题，襄阳局推动建立“府院联动、部门协同”的攻坚机制，联合多部门定期会商，集中破解。

　　改造不止景观美化。项目依托“工业遗存+公共空间+社区服务”模式，激活土地潜能，沿线植入慢行系统、全民健身设施及便民服务点，将低效线性空间转化为覆盖全年龄段人群的高品质公共空间。

　　2025年12月，项目首期开园，日均服务游客超万人次。人居环境的改善直接带动商业回暖，沿线商铺由曾经空置率达八九成变为一铺难求，商铺租金整体上浮20%；曾被铁路隔断的两家商场实现客流互通，商圈活力全面释放。

　　冯文慧介绍，项目价值并非局限于地块本身，而是以线性公共空间带动周边片区整体增值：生态环境恢复、人流持续集聚，商业自然同步繁荣。

　　如果说老街旧厂改造关乎一座城市的“温度”，那么，工业用地的节约集约则关乎城市发展的“厚度”。

　　走进东风汽车襄阳智能化总装车间，AGV无人运输车有序运转，机械臂精准作业，600米环形生产线可同步生产燃油、新能源和天然气3类车型，每两分半钟下线一台整车。

　　这样的现代化智能场景，得益于襄阳持续推进工业用地“零地技改”专项行动。

　　东风汽车股份有限公司襄阳基地始建于20世纪八九十年代，拥有13宗地块，面积达3752亩，但用地布局分散。随着设备老化、生产工艺落后，企业产能与市场竞争力双双下滑。

　　为推动该基地提档升级，襄阳局精准施策，全面盘活厂区低效用地。

　　聚焦“集”——襄阳局组建专班，跟踪服务，引导主机生产、配套产业集聚，既满足企业智能制造转型需求，又吸引新能源零部件配套企业落户，助力汽车产业聚链成群。

　　着力“退”——襄阳局将其中10宗地块搬迁整合为2宗新地块，腾退出1077亩土地规划建设高品质生活区，土地增值收益反哺企业智能化改造，实现产城融合发展。

　　有效“增”——3宗2007亩土地进行原地升级，新建厂房27.76万平方米。此举使得土地容积率从0.6提升至1.4，整车产能由22万辆提升至30万辆，平均自动化率从30%飙升至85%。

　　通过地块腾挪、整合、增容，土地利用效率实现质的飞跃。该项目总投资59亿元，累计产值可达1140亿元，为全市工业用地“增容提质”作出了示范。

　　针对停产闲置的工业用地，襄阳以“腾笼换鸟”推动资产“活”起来。湖北美洋汽车工业有限公司605亩闲置厂区及成套先进设备，经破产清算完成资源盘活。

　　2023年，襄阳成功引进东风新能源乘用车整车项目。项目总投资106.7亿元，预计到2028年年底可实现整车销售额450亿元，新增就业岗位上万个。

　　如今，一辆辆东风新能源“纳米01”汽车正从这里驶出，驶向海内外。

　　从“锈带”到“秀带”，从“退城入园”到“腾笼换鸟”，襄阳在工业存量空间改造中实现了破局重生。

　　城中村更新：让每寸土地都承载美好生活

　　城市更新的触角，延伸到城市肌理的深处。襄水之畔，马跃檀溪遗址片区80亩低效用地实现生态和文化双提升。

　　多年来，这里被小型建材企业和居民小区挤占，襄水的防洪能力下降、生态环境恶化、文化风貌缺失。

　　2023年，襄阳启动襄水流域治理工作，将马跃檀溪遗址片区城中村改造纳入其中，统筹生态修复、产业发展、文化挖掘与城市更新。

　　流域治理让襄水与护城河相连，发挥“海绵”作用就地消纳雨水，河道防洪能力跃升至50年一遇。

　　水脉通、文脉兴。马跃檀溪遗址、李曾伯“纪功铭”、真武山道观等历史遗迹重焕光彩，形成了“一线串联、多维联动”的山水城融合景观，三国文化与南宋军事文化地标功能全面恢复。

　　民生难题也随之化解。片区彻底解决了城中村棚改历史遗留问题，完成约240户居民征迁，让群众安居乐业。

　　如今，片区与襄水街串联，以“文化+商业”模式为引擎，带动周边群众就业，真正实现了“生态美、产业强、百姓富”。

　　2025年10月，片区改造完成并对外运营。运营以来，襄水沿线生态公园日均接待游客超8000人次，周末单日客流突破2万人次。昔日的低效用地，成了襄阳新的“城市会客厅”。

　　2025年，襄阳入选全国低效用地再开发试点城市，全市已累计梳理低效用地2万余亩。近期，国务院印发的《城市更新“十五五”规划》，对因地制宜实施城市更新、激活城市存量资源潜力、推进老旧街区厂区改造提升、修复城市生态系统等提出明确要求。襄阳多年来的探索实践，为这一顶层设计提供了鲜活的地方样本。

　　“推进存量盘活和城市更新，最终是为了让群众享有更优质、更美好的生活。”冯文慧说。

　　夜色四合，汉江两岸灯火璀璨。远处，古城墙的轮廓若隐若现。风从江面吹来，带着初秋的凉意，也带着万象更新的气息。
来源：中国自然资源报

小型底泥钻机